નવી દિલ્હી: રિઝર્વ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા (Reserve Bank of India, RBI) ના ગવર્નર શક્તિકાંત દાસ (Shaktikanta Das) એ રેપો રેટમાં 25 બેસિસ પોઈન્ટ (bps) વધારો (hike in the repo rate) કરીને 6.50 ટકા કરવાની જાહેરાત કરી છે. ઓગસ્ટ 2018 પછી આ રેપો રેટનો સૌથી ઉંચો દર છે. મે 2022માં રેટ ટાઈટનિંગ સાયકલની શરૂઆતમાં જ સેન્ટ્રલ બેંકે શરૂઆતથી જ દરમાં 250 bpsનો વધારો કર્યો છે. એક વર્ષ પહેલા રેપો રેટ 4 ટકા હતો. જે હવે વધીને 6.50 ટકા થઈ ગયો છે.
રેપો રેટમાં કરવામાં આવતો આ સતત વધારો લોન ધારકોને સીધી અસર કરી રહ્યો છે. ખાસ કરીને ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ, કાર અને કન્ઝ્યુમર ડ્યુરેબલ લોન લેનારને અસર થશે. રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ બોડી, CREDAI ના પ્રમુખ હર્ષવર્ધન પટોડિયા કહે છે, વ્યાજ દરોમાં સતત વધારો વ્યક્તિઓ માટે ઋણ લેવાની ઈચ્છાને મંદ અથવા ઓછી કરશે.
હોમ લોન લેનારાઓ પર વ્યાજદર વધારાની અસર
ઑક્ટોબર 1, 2019 પછી બેંકો દ્વારા મંજૂર કરાયેલ તમામ ફ્લોટિંગ-રેટ રિટેલ લોન, એક્સટર્નલ બેન્ચમાર્ક સાથે જોડાયેલી છે, જે મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં રેપો રેટ છે. તેથી રેપો રેટ સાથે જોડાયેલ હોમ લોનમાં પોલિસી દરોમાં વધારો ઝડપી ટ્રાન્સમિશન થશે. મોટાભાગની બેંકોએ આજ સુધી હોમ લોનના ગ્રાહકોને 225 bps નો રેપો રેટનો સંપૂર્ણ લાભ આપ્યો છે.
ગણતરીઓ દર્શાવે છે કે, જો તમે 15 વર્ષના સમયગાળા માટે રૂ. 50 લાખની હોમ લોન લીધી હોય અને 250 બીપીએસના દરમાં વધારો થાય તો વ્યાજની રકમમાં રૂ. 12.5 લાખનો વધારો થશે. એવામાં લોન લેનાર કે ઋણલેનાર વ્યક્તિ લાંબા સમય સુધી વ્યાજ ન ચૂકવવું પડે તે માટે EMI વધારવાનો નિર્ણય કરે તે સામાન્ય છે.
ઈન્ડિયા મોર્ગેજ ગેરંટી કોર્પોરેશનના ચીફ ઓપરેશન ઓફિસર અનુજ શર્મા કહે છે, ધિરાણકર્તાઓએ આ અસરને ઘટાડવા માટે જ્યારે પણ શક્ય હોય ત્યારે લોનની મુદત લંબાવીને સમાન સ્તરે EMI રાખવા માટે તેમના શ્રેષ્ઠ પ્રયાસો કર્યા છે.
લોનની EMI વધારવી કે લોનની મુદ્દત?
તેઓ ઉમેરે છે કે રેપો રેટમાં તાજેતરના વધારા સાથે, ઋણ લેનારાઓને મદદ કરવાની બેંકોની ક્ષમતા મર્યાદિત થઈ છે. કારણ કે, લોનની મુદત એક્સ્ટેંશન પહેલેથી જ ખતમ થઈ ગઈ છે અને આ વધારો આખરે ઋણ લેનારાઓને જ માથે આવશે. જે તેમના EMIમાં વધારો કરશે.
છેલ્લા 10 મહિનામાં EMIનો બોજ નોંધપાત્ર રીતે વધ્યો છે અને વ્યાજદરમાં વધુ વધારો નવા લોન લેનારાઓ માટે હોમ લોન માટે લાયક બનવાનુ કતામ વધુ મુશ્કેલ બનાવશે.
રિપેમેન્ટ પણ બનશે ચેલેન્જ
જો તમે EMI સ્થિર રાખો અને તેના બદલે લોનની મુદત વધારશો, તો તમારે વધુ વ્યાજ ચૂકવવું પડશે. ધારો કે તમે હાલમાં 8.75 ટકાના વ્યાજ દર સાથે રૂ. 75 લાખની હોમ ચૂકવી રહ્યાં છો અને મૂળ કાર્યકાળ 20 વર્ષ અથવા 240 મહિનાનો છે.
આજના વ્યાજદરમાં વધારા પછી, જો તમે EMI સ્થિર રાખવા માંગતા હો, તો તમારી લોનની મુદત 253 મહિના સુધી વધી જશે. પરંતુ આનો અર્થ એ છે કે તમારી વ્યાજની ચૂકવણી પણ આશરે રૂ. 8.4 લાખ વધી જશે. લોન કન્સલ્ટન્સી ફર્મ, મોર્ગેજવર્લ્ડના સ્થાપક વિપુલ પટેલ કહે છે, જો તમે માત્ર EMI વધારશો તો વ્યાજનો એકંદર વધારાનો બોજ રૂ. 2.88 લાખ થશે.
બચત તરફ વળો અને લોનને પ્રીપે કરવાનો પ્રયત્ન કરો
પટેલ ઉમેરે છે કે, નોકરીની અસુરક્ષાની પરિસ્થિતિને જોતા આ તબક્કે સ્વૈચ્છિક રીતે EMI વધારવું મુશ્કેલ હોઈ શકે છે. ટેક સેક્ટરમાં ઘણા કર્મચારીઓને છૂટા કરવામાં આવી રહ્યાં છે. એવામાં તેમને મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે. કંપની તરફથી આ પગલું પણ તેમના ફંડ અને કેશફ્લોના અછતને કારણે લેવામાં આવી રહ્યો છે. જો કે કેશ ફ્લો જાળવી રાખવો મહત્વપૂર્ણ છે.
તેથી તમે EMI વધારવાને બદલે તમારી બચત અને રોકાણમાંથી લોનને આંશિક પ્રીપ કરવાનું વિચારી શકો છો. હાઉસિંગ જેવી લાંબા ગાળાની લોનમાં આવું થઈ શકે છે અને વધતા વ્યાજ દરના હાલના સમયમાં, તમારી ચુકવણીની વ્યૂહરચના પર પુનર્વિચાર કરો. દર મહિને માત્ર વધારાના થોડા હજાર લાંબા ગાળા માટે તમારા વ્યાજની ચૂકવણીને ઘટાડી શકે છે.
બેન્કબઝાર.કોમ ના સીઈઓ અધિલ શેટ્ટી કહે છે, તમારી હોમ લોનની પૂર્વ ચુકવણી ત્યારે કરી નાંખવી જ્યારે તમારી પાસે ફંડ ઉપલબ્ધ હોય. આવું કરવાથી તમારી લોનની મુદ્દતમાં ઘટાડો થશે અને તમારે વધારાનુ વ્યાજ પણ ચૂકવવું નહી પડે.
અરુણ રામામૂર્તિ, ડિરેક્ટર, એન્ડ્રોમેડા સેલ્સ એન્ડ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન, લોન પ્રોડક્ટ્સ અને ક્રેડિટ કાર્ડ્સના વિતરક કહે છે, 9 ટકાથી વધુ હોમ લોનના દરે, વૈકલ્પિક એસેટ ક્લાસમાં નાણાં જાળવી રાખવાની તકની કિંમત નોંધપાત્ર રીતે ઘટી જાય છે.
તેઓ ઉમેરે છે કે, નવી ટેક્સ વ્યવસ્થાને ધ્યાનમાં રાખીને વાત કરવામાં આવે તો તેમાં હોમ લોનના વ્યાજની ચુકવણી માટે કોઈ અપવાદ નથી. હોમ લોન પર ટેક્સ પછીનો વ્યાજ દર 13 ટકા જેટલો છે, જે અન્ય એસેટ ક્લાસમાંથી લાંબા ગાળાની ફ્રેમ માટે જનરેટ કરવું મુશ્કેલ છે અને તે પણ જોખમ સાથે આવે છે.
એક સારી વ્યૂહરચના એ છે કે તમારા વાર્ષિક બોનસનો એક હિસ્સો દર વર્ષે તમારી હાઉસિંગ લોનની પ્રીપેમેન્ટ કરવા માટે ફાળવવામાં આવે.
EMIમાં વાર્ષિક વધારો
નાણાકીય સલાહકારો તમારી બચત ક્ષમતા મુજબ વર્ષમાં એક વખત ચોક્કસ ટકાવારી સાથે EMI વધારવાની સલાહ આપવામાં આવે છે. શેટ્ટી કહે છે કે, જો તમે વર્ષમાં એકવાર લોન બેલેન્સના 5 ટકા પ્રિપે કરો તો 20 વર્ષની હોમ લોન 12 વર્ષમાં ચૂકવી શકાય છે. તમે તમારી નાણાકીય પરિસ્થિતિના આધારે ઝડપી અથવા ધીમા જઈ શકો છો. તે ઉમેરે છે કે હોમ લોન એ ઓછી કિંમતની લોન છે તેથી મોટા ભાગના લોકો માટે, રોકાણની જરૂરિયાતો સાથે સંતુલિત કરીને તેને ધીમે ધીમે ચૂકવવામાં તે વધારે સગવડ દર્શાવે છે.
ધિરાણકર્તા બદલવાનો વિકલ્પ
પટેલ જણાવે છે કે, ઊંચા વ્યાજ દરની સ્થિતિમાં પણ હંમેશા સ્વિચ કરવાની તકો હશે. હાલમાં, જો તમને વધુ સારી ડીલ મળતી હોય તો તમારા હાલના ધિરાણકર્તા તમને ગ્રાહક તરીકે જાળવી રાખશે નહીં. પરંતુ વર્તમાન અને નવા ધિરાણકર્તાઓ દ્વારા ઓફર કરવામાં આવતા દરો વચ્ચેનો તફાવત માત્ર 35-50 બેસિસ પોઈન્ટ હોય તો પણ તમારે સ્વિચ કરવા માટે પ્રક્રિયા કરવી જોઈએ.
